Com o objetivo de planejar
o menor custo para efeito de pagamento do ITBI (Imposto sobre Transmissão de
Bens Imóveis) e evitar futuras execuções fiscais, é necessário lançar mão do
pedido de revisão do valor cobrado.
O ITBI é um imposto cuja
competência para sua cobrança é municipal e tem por base de cálculo o valor
venal (valor de mercado) do imóvel quando de sua transferência.
Sendo assim, temos que o
ITBI é cobrado com base em uma planta genérica de valores. Nessa planta
genérica, a prefeitura valora as regiões do município e estabelece o valor do
metro quadrado do imóvel.
Ocorre que essa valoração
funciona como uma amostragem da área e não considera as especificações do
imóvel de forma individual. Esta é a razão pela qual, o arbitramento do valor
venal calculado para efeito de pagamento do ITBI, pode estar equivocado.
Surge então, a necessidade
de revisar o valor arbitrado pelo Município. Este pedido deverá ser instruído
com comprovantes de que o valor da unidade imobiliária, sobre a qual recaiu a
cobrança do ITBI, não condiz com o que foi arbitrado com base em outros imóveis
da mesma região, porém que não tem essencialmente, as mesmas características.
Em muitas situações, esse
arbitramento do valor venal do imóvel leva o adquirente a dispender quantias
bastante significativas, o que gera certo prejuízo na aquisição, pois muitas
das vezes, este é um custo não considerado nas operações imobiliárias
realizadas por aqueles que não tem a praxe do mercado.
Desta forma, a revisão do
valor venal do ITBI é medida que visa reduzir o valor cobrado do imposto,
gerando economia para o adquirente do imóvel, tornando possível o seu
pagamento, evitando-se execuções fiscais.
Caso o pedido de revisão
não seja deferido, pode-se optar pela via judicial e ainda, pelo pedido de
parcelamento. No entanto, qualquer medida que deixe de ser tomada, dá origem à
execução fiscal, onde o município poderá cobrar por via judicial, o imposto que
não foi recolhido pelo adquirente do imóvel.
Não
se pretende aqui afirmar que o município não poderá cobrar o ITBI com base no
arbitramento. Mas sim, que este arbitramento, pode ser realizado, desde que
obedecidos os pressupostos do art. 148 do Código Tributário
Nacional, que assim prevê:
"Art. 148. Quando o
cálculo do tributo tenha por base, ou tome em consideração, o valor ou o preço
de bens, direitos, serviços ou atos jurídicos, a autoridade lançadora, mediante
processo regular, arbitrará aquele valor ou preço, sempre que sejam omissos ou
não mereçam fé as declarações ou os esclarecimentos prestados, ou os documentos
expedidos pelo sujeito passivo ou pelo terceiro legalmente obrigado,
ressalvada, em caso de contestação, avaliação contraditória, administrativa ou
judicial."
Daí a necessidade de
apresentar, no pedido de revisão do valor venal do ITBI, comprovantes de que
não é possível a cobrança de valores superiores às condições apresentadas pelo
imóvel. Prova disso, é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, abaixo
transcrito:
"EXECUÇÃO
FISCAL. ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR VENAL DO IMÓVEL. IPTU. PLANTAS GENÉRICAS.
APURAÇÃO DA BASE DE CÁLCULO POR ARBITRAMENTO. ART. 148 DO CTN. POSSIBILIDADE. 1. A
forma de apuração da base de cálculo e a modalidade de lançamento do IPTU e do
ITBI são diversas, não sendo possível vincular os valores, que em regra serão
diferentes. 2. É possível, mediante processo administrativo, arbitrar a base de
cálculo desde que presentes os pressupostos autorizativos do artigo 148 do CTN, como ocorreu na espécie.
3. Agravo regimental não provido.
(STJ - AgRg no REsp:
1226872 SP 2010/0211767-5, Relator: Ministro CASTRO MEIRA, Data de Julgamento:
27/03/2012, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 23/04/2012)"
Assim, com o fim de evitar
problemas com execuções fiscais, apresentamos as medidas acima como ideais para
redução do valor cobrado referente ao ITBI e tornar possível a sua quitação
perante o município.
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